L’encadrement de la copropriété divise au Québec a été resserré le 5 décembre, avec l’adoption du projet de loi 16 à l’Assemblée nationale. Parmi les nouvelles obligations, les syndicats de copropriété devront, d’ici trois ans, tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et faire réaliser une étude du fonds de prévoyance. Des mesures préconisées depuis longtemps pour protéger le parc immobilier et l’investissement des copropriétaires.
Marc-Antoine L’Allier, directeur général de LaMarque Gestion immobilière, à Québec, suit le dossier depuis presque 10 ans. Il estime que «les syndicats de copropriété étaient rendus là». Beaucoup d’entre eux répondent déjà aux exigences de la nouvelle loi, observe celui qui leur offre un service d’accompagnement en gestion et en administration. Quant aux autres, ce sera «le petit coup de pouce qu’il leur fallait pour passer à l’étape suivante et prendre en main leur immeuble».
Ce n’est pas pour rien que cette loi existe, insiste M. L’Allier. Il pointe une dégradation du parc immobilier si le gouvernement ne mettait pas de balises pour encadrer la gestion et l’entretien des copropriétés. Protéger le patrimoine bâti était une préoccupation du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), qui a participé aux travaux législatifs et à la réforme, portée par Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation.
Me Yves Joli-Coeur, avocat et secrétaire général du RGCQ, qui compte faire une tournée provinciale d’information en 2020 Photothèque Le Soleil
« Le gouvernement envoie un message fort pour assurer la pérennité des immeubles en copropriété » — Me Yves Joli-Coeur
Délai de trois ans
Le directeur général de LaMarque Gestion immobilière se réjouit du délai d’environ trois ans pour faire réaliser une étude du fonds de prévoyance (exigée ensuite tous les 5 ans) et un carnet d’entretien, qui décrit les travaux faits et à faire. Il indique que cette période permettra aux gens de mettre des sommes de côté pour produire les études exigées, mais aussi à l’industrie de s’organiser et de voir arriver de nouveaux joueurs.
Pour illustrer son propos, il renvoie à la loi 141, qui touche les assurances en copropriété. Les obligations en vigueur depuis un an ont amené une «très grosse surchauffe du marché», notamment dans l’évaluation de la valeur de reconstruction à neuf. «On se rend compte qu’il n’y a pas assez de professionnels pour répondre à la demande. Si demain matin, toutes les copropriétés du Québec se cherchaient un professionnel pour faire les carnets d’entretien et étudier les fonds de prévoyance, il y aurait une sérieuse problématique.»
Deux autres points de la nouvelle loi intéressent le gestionnaire. D’abord la possibilité pour les copropriétés de placer les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance dans un placement sécuritaire, qui devrait rapporter un peu d’intérêt. Une mesure impossible auparavant, puisqu’«il y avait une obligation de maintenir une liquidité constante.»
Puis l’obligation pour les conseils d’administration de rédiger et de transmettre les procès-verbaux aux copropriétaires dans les 30 jours. Une nouveauté qui affectera beaucoup de gens qui n’avaient pas cette assiduité, souligne M. L’Allier.
Quant au risque d’augmentation des frais de copropriété, il est réel, selon lui. «Mais seulement pour les copropriétés qui n’ont pas déjà prévu le coup.»
Celui qui est aussi chargé de cours en gestion immobilière au cégep rappelle l’époque où les syndicats de copropriété se comparaient avec leurs voisins de rue et craignaient que des frais communs trop élevés nuisent à la revente. L’inverse est en train de se produire. Les copropriétés qui ont cotisé suffisamment au fonds de prévoyance, fait les travaux nécessaires et maintenu un bon taux de frais communs évitent le rattrapage et auront un «avantage comparatif».
Les nouvelles obligations de la loi vont ajouter un stress sur le dos des administrateurs de copropriétés, qui ne sont jamais très nombreux à vouloir se présenter au conseil d’administration, note M. L’Allier. Demander l’accompagnement d’un professionnel dans la gestion future peut rendre la tâche moins lourde, suggère-t-il, conscient de prêcher pour sa paroisse.
